تراکم ساختمان سازی
کسانی که تصمیم به ساخت خانه در فضای شهری می‌گیرند، باید طرح و نقشه خود را با شهرداری آن شهر و منطقه هماهنگ کنند.
شهرداری‌ها که وظیفه مدیریت کلان‌شهری را بر عهده‌دارند، برای جهت پیشروی شهر و نوع خانه‌سازی در هر منطقه سیاست‌های کلی دارند.
این سیاست‌ها توسط کارشناسان به عدد و رقم تبدیل‌شده و در قالب گزارش تفصیلی منتشر می‌شود. کسانی که قصد خانه‌سازی دارند با بررسی دقیق این گزارش و با توجه به کاربری موردنظرشان (مسکونی، تجاری یا مختلط) اقدام به خرید زمین یا تجمیع زمین خود با ملک‌های مجاور کرده و سپس جهت اخذ پروانه‌ی ساخت اقدام می‌کنند.
در این مطلب قصد داریم جزئیات تراکم ساخت و تعداد طبقات مجاز برای شهر تهران را بررسی کنیم.
مطلب پیشنهادی:
نکات فنی ساختمان سازی در ۱۰ فصل
تهیه و ارائه مدارک
ابتدا لازم است مدارک کامل ملک (زمین) برای شهرداری فرستاده شود. در ادامه کارشناسان شهرداری به شما خواهند گفت که برای ساخت چه متراژ، چه تعداد طبقه و چه نوعی از کاربری مجاز خواهید بود. تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران با توجه به شاخص‌هایی برای هر منطقه متفاوت است.
در ادامه این شاخص‌ها را بررسی خواهیم کرد.
متراژ مجاز برای ساخت نیز از نحوه محاسبه خاصی پیروی می‌کند. برای مثال اگر ۱۰۰ متر زمین داشته باشید و تراکم منطقه شما ۱۸۰ درصد باشد، ساخت خانه‌ای با ۱۸۰ متر زیربنا برای شما مجاز خواهد بود.
طراحی پلان (نقشه)
پس از دریافت دستور نقشه می‌توانید اقدام به طراحی پلان (نقشه) کنید. در این مرحله لازم است تمام نکات تعیین‌شده توسط شهرداری را رعایت کنید. در غیر این صورت پروسه کاری شما با مشکل روبرو خواهد شد. شهرداری تهران درزمینهٔ مسکن بدون هیچ‌گونه آسان‌گیری، پروژه شمارا در صورت بروز تخلفات پلمپ می‌کند. نکاتی که رعایت نکردن آن‌ها ممکن است برای پروژه خطر توقیف را به همراه داشته باشد، عبارت‌اند از:
سطح اشغال
هر مالکی مجاز است ۴۰ درصد زمین خود را به ساخت فضای سبز اختصاص دهد. درواقع شما مجازید از ۶۰ درصد زمین خود جهت ساخت خانه استفاده کنید. به این ۶۰ درصد سطح اشغال گفته می‌شود.
تراکم ساخت
هر منطقه با توجه به امکانات و شرایط خود، برای زندگی تعداد محدودی از افراد مناسب است. شهرداری‌ها با توجه به شرایط هر منطقه برای آن‌یک تراکم ساخت در نظر می‌گیرند.
تراکم ساختمانی برای مناطق مسکونی در تهران سه نوع دارد:
کم (ویلایی، ۲ و ۳ طبقه)،
تراکم متوسط (۴ و ۵ طبقه)
تراکم زیاد (۵ و ۶ طبقه)
تراکم برای مناطق مسکونی ویژه تا ۹ طبقه را نیز پشتیبانی می‌کند و برای بافت قدیمی و ارزشمند حداکثر ۳ طبقه است.
تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران
این تعداد را شهرداری تهران در قالب گزارش تفصیلی تعیین می‌کند.
پارکینگ
سازنده باید به ازای هر واحد ساختمان خود یک پارکینگ اختصاص دهد. این مسئله به‌خصوص در تهران با سخت‌گیری زیادی از طرف شهرداری اعمال می‌شود.
پهنه
انواع پهنه عبارت است از: مسکونی، تجاری، مختلط (مسکونی تجاری) و فضای سبز. هرگونه ساخت‌وساز در پهنه فضای سبز ممنوع است. ساخت واحد تجاری در پهنه‌ی مسکونی و بالعکس هم تخلف به‌حساب می‌آید.
تایید پلان
پس‌ازاینکه پلان با توجه به چارچوب‌های تعیین‌شده در دستور نقشه طراحی شد، جهت اخذ پروانه ساخت به شهرداری ارائه شود، ممکن است در این مرحله پلان شما برگشت‌خورده و نیاز به انجام اصلاحاتی داشته باشد.
در هر صورت بعد از نهایی کردن پلان و پس از صدور پروانه اجازه دارید عملیات ساخت را آغاز کنید. پروانه ساختمان تا زمانی معتبر است که از جزییات توافق شده با شهرداری تخطی نکنید. شایان‌ذکر است که تمام تخلفات باعث پلمپ شدن و برخورد جدی قانونی نخواهند شد. بعضی از تخلفات با پرداخت جریمه به شهرداری جبران می‌شوند.
کمتر پروژه‌ای وجود دارد که بدون هیچ‌گونه تخلفی به پایان برسد.
طرح تفصیلی و جزئیات تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران
شهرداری‌ها وظیفه‌ی برنامه‌ریزی و تعیین سیاست کلی برای پیشروی شهر را بر عهده‌دارند. (طرح تفصیلی) گزارشی است که در آن کارشناسان شهرداری به توضیح پهنه‌های مجاز ساختمانی برای مناطق مختلف و مواردی ازجمله تراکم ساخت پرداخته‌اند. با مطالعه طرح تفصیلی قبل از تصمیم برای ساخت خانه می‌توان به اطلاعات لازم ازجمله تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران دست پیدا کرد و در صورت لزوم از تجمیع ملک خود با ملک‌های مجاور جهت ساخت فضای موردنظر بهره گرفت.
هرکدام از پهنه‌های موجود با توجه به امکانات و فضای موردنیاز، بخشی جداگانه را در گزارش تفصیلی به خود اختصاص می‌دهند. متراژ و تعداد طبقات مجاز در تهران برای هر پهنه‌ای متفاوت است.
در ادامه قصد داریم با این پهنه‌‌ها به شکلی دقیق‌تر آشنا شویم.
پهنه مسکونی (R)
در این پهنه با توجه به پارامترهایی همچون تعداد مدرسه، میزان فضای سبز و عرض معابر، تراکم و دیگر شاخص‌ها تعیین می‌شوند. هر پهنه به تعدادی زیر پهنه تقسیم می‌شود؛ مثلاً برای پهنه مسکونی عام ۳ زیر پهنه‌ی تراکم کم، تراکم متوسط و تراکم بالا راداریم
در جدول زیر ضوابط استفاده از زمین‌های پهنه مسکونی را در طرح تفصیلی شهرداری تهران مشاهده می‌کنید.
پهنه تجاری (S)
قبل از هرچیزی بدانید امروزه ساختمان سازان حرفه ای از شاتکریت در پروژه های عمرانی استفاده می کنند. ساختمان‌هایی که کاربری تجاری یا اداری دارند در این بخش قرار می‌گیرند. تراکم مجاز ساختمان‌ها و تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران در پهنه تجاری نسبت به مسکونی به‌مراتب پایین‌تر است.
جدول زیر شامل جزییات پهنه تجاری و زیر پهنه‌های مربوط به آن است.
پهنه مختلط (M)
حتماً تابه‌حال به ساختمانی برخورده‌اید که نیمی از آن تجاری و نیم دیگر آن مسکونی است. پهنه‌ی مجاز برای این‌گونه ساخت‌وساز را پهنه‌ی مختلط می‌نامند.
جدول زیر شامل جزییات پهنه مختلط است.
پهنه فضای سبز (G)
یکی از مهم‌ترین وظایف شهرداری، حفظ چهره شهر و تضمین سلامت شهروندان با محافظت از فضاهای سبز شهری است. برای همین در ایران و به‌خصوص تهران، شهرداری‌ها پهنه‌ای جداگانه برای فضای سبز در نظر گرفته و برای انجام هرگونه ساخت‌وساز در آن به‌شدت سخت‌گیری می‌کنند.
جدول زیر شامل جزییات پهنه فضای سبز است.
راهنمای تراکم
اگر تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران توسط شهرداری کنترل نشود، ساختمان‌های بلند در کنار افزودن بی‌رویه بر شلوغی هر منطقه، مضراتی همچون محروم کردن ضلع جنوبی ساختمان‌های دیگر از آفتاب زمستانی را در پی خواهند داشت. تراکم ساختمانی درواقع راهی برای کنترل تراکم جمعیتی و حفظ زیبایی شهری است. شهرداری‌ها با توجه یا یکسری پارامتر این تراکم را فرمولیزه کرده‌اند. این پارامتر‌ها (شاخص کنترل تراکم) نامیده می‌شوند.
در ادامه این شاخص‌ها را (که پیش‌تر نیز به آن‌ها اشاره شد) با دقت بیشتری بررسی می‌کنیم:
ضریب سطح اشغال
ضریب سطح اشغال یا ضریب اشغال عبارت است از میزان مساحتی که ساختمان شما می‌تواند اشغال کند. همان‌طور که گفتیم با توجه به مقررات ملی ساخت‌وساز، شما نمی‌توانید بیش از ۶۰ درصد زمین خود را صرف ساختن یک ساختمان کنید. همچنین موظف هستید ۴۰ درصد باقی‌مانده را به فضای سبز اختصاص دهید.
محاسبه‌ی میزان فضای اشغالی توسط ساختمان شما قوانین خاصی دارد.
داکت‌های اجراشده و پیش‌آمدگی‌های درون گذر، اگرچه برای عوارض شهرداری محاسبه می‌شوند، جزو فضای اشغالی در نظر گرفته نخواند شد. این قضیه در مورد بالکن برقرار نیست و بالکن به‌عنوان سطح اشغالی محاسبه می‌شود. شهرداری برای هر طبقه سطح اشغالی مخصوص تعیین می‌کند. سطح اشغال در حالت کلی از روی مساحت زمین، عرض‌گذر (کوچه یا خیابان)، پهنه و درصد مجاز سطح اشغال به دست می‌آید.
ضریب سطح زیربنا
این ضریب که به‌صورت درصد توسط شهرداری اعلام می‌شود، میزان مجاز برای متراژ زیربنا را مشخص خواهد کرد؛ مثلاً اگر این ضریب ۱۲۰ باشد و زمینی به متراژ ۵۰۰ مترمربع در اختیار داشته باشیم، زیربنای مجاز ما ۶۰۰ متر خواهد بود. سپس با تقسیم این عدد بر ضریب سطح اشغال (۳۰۰ متر برای مثال) به تعداد طبقات مجاز خواهیم رسید. در اینجا تعداد طبقات ۲ خواهد بود.
تراکم واحد مسکونی
بیانگر تراکم واحدهای مسکونی در یک منطقه است. این شاخص برای کارشناسان و متخصصین امر، نسبت به تراکم جمعیت معیار معتبرتری به‌حساب می‌آید. کارشناسان شهرداری از این پارامتر در کنار پارامترهای دیگر جهت کنترل و مدیریت جمعیت ساکن در مناطق استفاده می‌کنند. تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران از روی تراکم هر پهنه و شرایط خاص آن تعیین می‌شود.
عوامل مؤثر بر تعیین تراکم
- جمعیت
- هزینه‌های ساخت
- عرض معابر
- مساحت قطعات
- استفاده از نور خورشید
- وجود فضای باز کافی
- قیمت زمین و مسکن
- کاربری ساختمان
محاسبه‌ی تراکم
ابتدا لازم است مساحت دقیق زمین را طبق سند در دست داشته باشیم. سپس با مراجعه به گزارش تفصیلی منتشرشده توسط شهرداری و یافتن ضریب تراکم ساختمانی (معمولاً ۱۰۰، ۱۲۰ یا ۱۸۰ درصد) و ضرب این دو عدد در یکدیگر به تراکم مجاز در سطح موردنظر می‌رسیم. درنهایت از ترکیب تراکم و ضریب اشغال، چارچوب کلی ابعاد ساختمان و تعداد طبقات مجاز ساخت مشخص می‌شود و پلان با توجه به این موارد رسم خواهد شد.
کلام آخر
برای کسانی که صاحب زمین و سرمایه هستند، در قدم اول استفاده از شاتکریت را پیشنهاد می کنیم همچنین بدانید ساخت واحد مسکونی سرمایه‌گذاری بسیار مناسبی خواهد بود؛ اما باید دقت داشت این فرآیند نیازمند کسب اجازه از شهرداری و تبعیت از قوانین مربوطه است. قوانین ساخت‌وساز برای مناطق مختلف شهری با توجه به امکانات، عرض معابر و… متفاوت است.
پس از ارسال مدارک ملک برای شهرداری، دستور نقشه به شما ابلاغ خواهد شد و موظف هستید طبق آن پلان خود را طراحی و ارسال کنید. در صورت تائید، پروانه‌ی ساخت برای شما صادر می‌شود و اگر مطابق با ابعاد و موارد موردتوافق با شهرداری عمل کنید هیچ‌گونه مشکلی برای شما وجود نخواهد داشت. متراژ زیربنا، اندازه‌ی قطعات و تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران توسط شهرداری و در قالب طرح تفصیلی منتشر می‌شود.