بازار مسکن یکی از پررونق‌ترین بازارهای جهان و امروزه ایران است. بگذریم از بحث گرانی و دلال‌های این بازار که باعث تورم بسیار و زیاد در این بازار شدند. بسیاری از سرمایه دارای ایرانی نیز پول خود را در جهت تملک و ساخت مسکن استفاده می‌کنند. ساختمان‌سازی اگرچه پتانسیل بسیار بالایی جهت بازگشت سود مناسب به شما دارد، اما لازم است قبل از شروع به فرایند پیچیده و حساس آن دقت کنید.
از لحظه‌ای که تصمیم به ساخت خانه گرفته شود تا گذراندن تمام مراحل ساختمان‌سازی و رسیدن به یک یا چند واحد مسکونی قابل‌استفاده ممکن است بیشتر از یک سال زمان صرف شود. در این مدت تعداد زیادی کارگر و پیمانکار روی پروژه کارکرده و مقادیر زیادی مصالح و پول مصرف و خرج می‌شود.
درواقع خانه‌ها در زمان ساخت به زیبایی روی عکس‌ها و بروشورهای تبلیغاتی نبوده و از مراحل سختی عبور می‌کنند. سرمایه‌گذار کار ساخت‌وساز را به صاحبان فن می‌سپارد اما بهتر است از کلیات این مراحل آگاه بوده و نظارت فعالی بر آن داشته باشد.
نقشه کشی ساختمان
همه‌چیز از نقشه‌کشی (پلان ساختمان) آغاز می‌شود. مسیر و آینده این ساختمان در این مرحله معلوم می‌شود.
چهارچوب‌های کاری (متراژ زیربنا، تعداد طبقات مجاز و نوع کاربری) توسط شهرداری در طرح تفصیلی مشخص‌شده است. پس از ارسال مدارک زمین به شهرداری نیز دستور نقشه‌ای برای شما صادر می‌گردد که موظف هستید پلان خود را با رعایت نکات موجود در آن طراحی کنید. این پلان به همراه مدارک و توضیحات لازم به شهرداری ارسال‌شده و در صورت مورد تائید بودن پروانه ساخت خود را دریافت خواهید کرد.
توجه داشته باشید که حفظ این پروانه به عملکرد صحیح و قانونمند شما در طول عملیات ساخت بستگی خواهد داشت. بازرسان شهرداری در صورت مشاهده تخلفات می‌توانند شمارا با جریمه نقدی یا (در صورت سنگین بودن تخلف) پلمپ شدن کارگاه روبرو کنند.
پس‌ازاینکه شهرداری تائید شروع عملیات را صادر کرد، نوبت به یافتن پیمانکار مناسب و عقد قرارداد با اوست. این پیمانکار می‌تواند خود مالک، یکی از دوستان یا آشنایان او یا یکی از گزینه‌های پیشنهادی توسط مهندسین ناظر باشد. عقد قرارداد با پیمانکار ممکن است برای اجرای یک مرحله خاص یا کل پروژه باشد. پس از عقد قرارداد، مراحل ساختمان‌سازی از گودبرداری آغاز خواهد شد.
برای بعضی از طرح‌های بزرگ ساختمان‌سازی، پیمانکار باید برای گرفتن کار طرح توجیهی ارائه دهد. این ارائه معمولاً از طریق پاورپوینت انجام‌شده و در آن پیمانکار برنامه‌های خود برای اجرای صحیح، ایمن و اقتصادی ساختمان را به صاحبان سرمایه اعلام می‌کند. پروژه‌های بزرگ همچنین هزینه‌های اضافی بسیاری را طلب خواهند کرد. بعضی از این پروژه‌ها حتی نیازمند نگهبان برای حفاظت از کارگاه ساختمانی خواهد بود.
گود برداری
اولین و اساسی‌ترین مورد از مراحل ساختمان‌سازی، گودبرداری است. در این مرحله با توجه به تعداد طبقات و میزان بار وارده بر فونداسیون تا یک عمق مشخص از زمین را گودبرداری می‌کنند. این عمق از طریق محاسبات تخصصی عمرانی به دست می‌آید.
دقت در محاسبه و اجرای صحیح این مرحله، اهمیتی غیرقابل‌انکار دارد. گودبرداری غیراصولی جدا از خطراتی که برای خود ساختمان و ساکنان آینده آن دارد، باری ساختمان‌های مجاور نیز خطرناک خواهد بود.
آرماتوربندی و اجرای بتن
پس از پایان یافتن عملیات گودبرداری، یک‌لایه ۱۰ الی ۱۵ سانتی‌متری بتن مگر روی سطح زمین ریخته می‌شود. عیار این سیمان ۱۵۰ کیلوگرم بوده و استفاده از آن در جهت آماده‌سازی خاک برای تحمل فونداسیون ساختمان است.
در ادامه آرماتوربندی اجرا می‌شود. بدین‌صورت که شبکه‌ای با استفاده از میلگردهای جوش‌خورده در زیربنا شکل می‌دهند. آرماتور جایی است که فشار ناشی از زلزله را تحمل خواهد کرد. به همین علت باید باظرافت ویژه و اجرای قوی پیاده‌سازی شود. این مرحله شاید کوچک و کم‌اهمیت به نظر برسد، اما یکی از حیاتی‌ترین مراحل ساختمان‌سازی است.
قالب‌بندی و بتن‌ریزی
پس‌ازاینکه زیربنای خانه شکل و استحکام لازم را به خود گرفت، نوبت به قالب‌بندی ساختمان می‌رسد. هدف اصلی قالب‌بندی، فراهم کردن بستر مناسب برای مرحله بعد یا همان بتن‌ریزی است. این کار با استفاده از قالب‌های چوبی انجام‌شده و معمولاً قالب‌ها را چرب می‌کنند.
علت اصلی چرب کردن قالب‌ها، جلوگیری از چسبیدن آن‌ها به بتن است. برای اجرای هر چه‌بهتر این مرحله نیازمند یک اوستاکار باتجربه خواهید بود؛ زیرا قالب‌بندی و چرب کردن قالب‌ها از ظرافت‌های خاص خود برخوردار است.
در ادامه پس از تکمیل قالب‌ها، بتن‌ریزی انجام می‌شود. بتن در قالب‌ها تا زمان خشک شدن می‌ماند و شکل لازم را به خود می‌گیرد. دقت در این مرحله بر استحکام اسکلت ساختمانی تأثیر بسزایی خواهد داشت. حال نوبت ساخت اسکلت اصلی ساختمان رسیده است
اجرای اسکلت
برای این کار دو راه وجود دارد؛ می‌توان اسکلت را هم از نوع فلزی و هم از نوع سیمانی انتخاب کرد. هردوی این اسکلت‌ها در صورت اجرای درست ایمنی بالایی را به ساختمان خواهند داد؛ اما اسکلت سیمانی به‌مراتب کم‌هزینه‌تر از اسکلت فلزی خواهد بود. برای همین انتخاب بیشتر کارفرمایان و سازندگان ابنیه در ایران اسکلت سیمانی است. یکی از دوراهی‌های موجود در مراحل ساختمان‌سازی اسکلت بتنی یا اسکلت فلزی است.
در اجرای اسکلت ابتدا ستون‌های اصلی (میانی) ساخته‌شده و سپس به سراغ ستون‌های کنار می‌روند. در انتها نیز ستون‌های گوشه‌ای ساخته می‌شوند. درواقع اولویت با ستون‌هایی است که بیشترین بار را تحمل خواهند کرد.
اجرای سقف
به این عملیات (طاق زنی) نیز گفته می‌شود. در این مرحله سقف خانه (سقف هر طبقه) را به چند مربع (مستطیل) تقسیم کرده و سپس با استفاده از تیرچه‌های فلزی آن‌ها را به بخش‌های کوچک‌تر تقسیم می‌کنند.
در قدیم پر کردن این بخش‌های کوچک با آجر بسیار عمومیت داشت. امروزه اما آجر ازلحاظ مصرف انرژی، عایق بودن برای صدا و حتی مخاطرات ناشی از زلزله به‌هیچ‌وجه مورد تائید نهادهای مربوط نیست. بلوک‌های عایق و امن پلی‌استایرن در حال حاضر به‌عنوان مصالح جایگزین آجر معرفی می‌شوند.
دیوارچینی
برخلاف سقف، استفاده از آجر برای چیدن دیوارها همچنان مرسوم است؛ اما ازآنجایی‌که آجر از استحکام، عایق بودن و ایمنی کافی برخوردار نیست و همچنین تولید آن نیازمند مصرف بالای انرژی و تولید آلودگی خواهد بود، امروزه دیوارهای پیش‌ساخته و عایق‌کاری شده به‌عنوان جایگزین مناسب دیوار آجری معرفی می‌شوند. دیوارچینی به‌نوعی مرز و جداکننده‌ی دو بخش اصلی مراحل ساختمان‌سازی یعنی نازک‌کاری و سفت‌کاری است.
با اتمام این مرحله اصطلاحاً (سفت‌کاری) ساختمان به پایان رسیده و (نازک‌کاری) آغاز می‌شود. اگر بخواهیم مرور کنیم، به‌طور خلاصه مراحل ساختمان‌سازی عبارت است از:
- سفت‌کاری: گودبرداری، آرماتوربندی، قالب‌بندی، بتن‌ریزی، اجرای اسکلت، اجرای سقف و دیوارچینی
- نازک‌کاری: شمشه، گچ‌وخاک دیوار، سفیدکاری، نهایی کردن دیوار، کف‌سازی نهایی، آب‌بندی، فرش کف با ملات، کاشی‌کاری، نهایی کردن سقف، نمای ساختمان، عایق‌کاری ثانویه و تمیزکاری.
شمشه
پس از دیوارچینی لازم است تا دیوارها تراز و صاف باشند. برای این کار بالاترین نقطه‌ی دیوار و پایین‌ترین نقطه‌ی آن مشخص‌شده و با استفاده از گچ و کشیدن ماله، مسطح بودن آن تا حد استاندارد خواهد رسید.
گچ‌وخاک دیوارها
بسیاری از افراد از مراحل ساختمان‌سازی بنایی را در ذهن دارند. این مرحله نزدیک‌ترین حالت به واژه‌ی بنایی است. برای این گام از ساختمان‌سازی خاک رس الک شده و گچ را با نسبتی معین مخلوط می‌کنند.
این نسبت با توجه به زمان لازم برای گرفتن گچ تغییر می‌کند. در حالت عادی این نسبت نصف نصف یا ۵۰-۵۰ است. محبوبیت مخلوط خاک و گچ ریشه در ارزان بودن آن دارد.
سفیدکاری و نهایی کردن دیوارها
پس‌ازاینکه دیوار شکل لازم را به خود گرفت و از مسطح بودن و متناسب بودن آن با دیگر دیوارها اطمینان حاصل شد، نوبت به سفیدکاری می‌رسد. سفیدکاری با استفاده از گچ سفید و ماله انجام‌شده و مرحله‌ی یکی مانده به پایانی ساخت دیوار به‌حساب می‌آید.
نهایی کردن دیوارها با استفاده از کشته‌کشی و صاف کردن گچ موجود روی آن انجام می‌شود. زود گیر بودن گچ باعث می‌شود به این مرحله نیاز داشته باشیم. دیوار کشته‌کشی شده آماده‌ی رنگ شدن خواهد بود. گاهی پس از اتمام سفیدکاری با استفاده از گچ‌بری طرح‌های زیبایی نیز به آن اضافه می‌کنند.
کف‌سازی نهایی و آب‌بندی
در این مرحله کف خانه با سازه‌هایی از قبیل سرامیک، موزاییک و… پوشانده شده و سپس از استحکام آن با آب‌بندی مطمئن می‌شوند.
فرش کردن کف با ملات
جهت استحکام نهایی کف ساختمان و آماده کردن آن برای استفاده‌ی نهایی نیاز به پهن کردن ملات در کف آن است. قبل از ریختن ملات لازم است چهار نقطه مرجع در چهارگوشه اتاق انتخاب‌شده و با ریسمان به یکدیگر وصل شوند.
کاشی‌کاری دیوار
ابتدا لازم است با گچ یا ماسه کاشی را تراز کرد و سپس به حالت شاقول روی دیوار نصب می‌شود. در ادامه نیز با استفاده از دوغاب سیمانی و گل رس تازه استحکام آن را افزایش می‌دهند.
به‌تدریج دوغاب اصطلاحاً (خود را می‌گیرد) و کاشی در جای خود سفت خواهد شد. زمانی که خشکی کاشی به حد کافی رسید، آن را باسیمان سفید بندکشی می‌کنند.
ساخت سقف داخلی
برای این مرحله روش کلاسیک استفاده از گچ و اجرای گچ‌بری را می‌طلبد. در طراحی داخلی مدرن اما استفاده از سقف‌های کاذب از محبوبیت بیشتری برخوردار است. این کاملاً به انتخاب خود مالک و پیمانکار اصلی برمی‌گردد که چه نوعی از طراحی را در نظر داشته باشند.
نمای بیرونی و عایق‌کاری
حساسیت این مرحله به‌هیچ‌وجه کمتر از مراحل پیشین نیست. نمای بیرونی لازم است از استحکام کافی برخوردار بوده (امکان جدا شدن و سقوط بر سر عابران یا سقف ماشین‌ها را نداشته باشد) و همچنین نسبت به شرایط محیطی واکنش مناسبی داشته باشد.
به‌طور مثال اگر خانه‌ای در شمال ایران یا جنوب آن ساخته‌شده است، نمای بیرونی آن لازم است در برابر رطوبت مقاوم‌سازی شده باشد.
در ادامه معمولاً با استفاده از روش (قیرگونی) دیوارهای بیرونی و پشت‌بام را به یک عایق نهایی مجهز می‌کنند. برای اجرای این بخش باید دقت داشت که سطح نباید مرطوب باشد و هوا نیز در زمان انجام آن نباید بارانی باشد. لایه‌های عایق باید با یکدیگر همپوشانی داشته و افراد عایق کار نمیتوانند از میخ برای استحکام عایق استفاده کنند.
دقت در تمام مراحل ساختمان‌سازی باید به یک اندازه باشد و مسئولیت‌پذیری بالایی را نیز به همراه داشته باشد. هر اشتباه در این کار می‌تواند هزینه‌های جانی و مالی جبران‌ناپذیری را به افراد تحمیل کند.
مورد دیگر مربوط به شیشه‌هاست که انواع مختلفی دارند. معمولاً شیشه‌های شفاف در ساخت خانه در ایران به کار می‌رود. بااین‌حال در بعضی خانه‌ها از شیشه‌ی رفلکس استفاده می‌شود.
تمیزکاری و تحویل
در اینجا مراحل ساختمان‌سازی به نقطه‌ی پایانی خود می‌رسند. مراحلی که گفته شد به‌صورت کلی در تمام ساختمان‌سازی‌ها وجود دارد. در این میان ممکن است مراحل خاصی برای خانه‌های موجود در یک شهرک مسکونی یا خانه‌های بزرگ و ویلایی وجود داشته باشد که برای اطلاع از آن‌ها نیازمند مشاوره با متخصصین امر خواهید بود.
به‌طور مثال برای خانه‌هایی که دارای استخر باشند، مرحله‌ای به نام (دیتایل استخر) اضافه خواهد شد. برای گالری‌ها و سالن‌های نمایش نیازمند طراحی ویژه هستید و در کل هر پیمانکاری توانایی اجرای کاربری‌های خاص را نخواهد داشت.
پایان کار
همان‌طور که این فرآیند با دریافت مجوز از شهرداری کلید می‌خورد، برای رسمیت بخشیدن به پایانش نیز نیازمند تائید شهرداری خواهد بود. این تائید در قالب پایان کار برای شما صادر می‌شود و دلیل وجود آن بررسی نهایی از حیث رعایت تمام چهارچوب‌های موردتوافق در پروانه‌ی ساخت و همچنین رعایت کامل قوانین است.
در این مرحله ممکن است اضافه بنا داشته باشید و شامل جریمه یا حتی دستور برای اصلاح بشوید. اگر تمام مسائل بر طبق قواعد پیش رفته باشد، پایان رسمی مراحل ساختمان‌سازی شما با این گواهی تائید خواهد شد. ازاینجا به بعد نوبت به قیمت‌گذاری و فروش یا رهن و اجاره خواهد رسید.